Добросовестным лесопользователям упростят продление аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Добросовестным лесопользователям упростят продление аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с ЛК основанием для оформления договора аренды надела в лесу становится победа на аукционе. До введения системы торгов во многих лесхозах допускалось оформление угодий по ценам ниже рыночных, по коррупционным схемам. Введение открытых аукционов и форумов помогло решить эту проблему.
Срок заключения договора аренды
Одной из характеристик соглашения на аренду лесного участка является временный характер. В сравнении с ГК РФ, который предусматривает заключение соглашения без конкретного срока действия (статья 610), ЛК РФ требует наличие определенного срока в договоре. Этот срок устанавливается исходя из лесохозяйственного регламента (72 статья ЛК РФ) и имеет максимальный срок, допустимый к аренде леса.
Актуальный ЛК РФ определяет минимальный (10 лет) и максимальный срок (49 лет) действия арендного соглашения для предпринимательских целей. В этом случае тоже есть свои исключения, предусмотренные частью 3 статьи 72 ЛК РФ; в случае, если договор заключается для возведения и использования водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов, для переработки древесины или прочих лесных ресурсов, то минимальным сроком действия является 1 год.
Аналогичный договор может быть заключен на срок действия до 49 лет при выполнении работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых, при строительстве, реконструкции и использовании линейных объектов, а также при заготовке древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43-46 ЛК РФ.
Нюансы при аренде лесного участка
- Собственником лесного фонда является Российская Федерация, поэтому для получения в аренду нужно обращаться в органы федеральной власти. Муниципалитет правом на лес не обладает.
- Получить для использования участок из заповедной зоны не получится.
- Внимательно отнеситесь к обоснованию необходимости аренды, если в вашем заявлении будет недостаточная мотивировка, в аренде откажут.
- Найти участок для получения в аренду, можно используя кадастровую публичную карту.
- Запросить подробные сведения о земельном участке можно в Росреестре.
- Чтобы избежать проблем после заключения аренды, рекомендуется проконсультироваться с юристом по поводу режима использования объекта и порядка проведения мероприятий по поддержанию благоприятной экологической обстановки.
- При подаче документов придется оплатить государственную пошлину.
- Обговорите возможность продления аренды на этапе подачи документов.
- Участок нужно использовать в оговоренных целях, в ином случае арендатору грозит штраф, а в некоторых случаях уголовная ответственность.
Аренда земельного участка лесного фонда
Наше государство имеет большое количество земель, имеющие не только различного рода предназначение, но и статус. В зависимости от этого статуса определяется порядок их использования и охрана данной территории.
По большому счету, любой участок должен охраняться государственными органами, но есть территории, находящиеся в государственной собственности и подлежащие повышенной охране – особо охраняемые зоны. Такие земли имеют массу ограничений по использованию, в частности, их нельзя передать в безраздельное пользование частных лиц.
В число таких особенно строго оберегаемых территорий входят и лесные участки земель. Сюда входят не только территории лесничеств, но и лесопарки. Это связано с тем, что лес подлежит сохранению, ведь кроме вещественной пользы он представляет собой природную и культурную ценность нашего государства.
Для того чтобы определенная площадь земли считалась земельным участком, он должен пройти процедуру формирования с соблюдением регламента и с соблюдением стандартов земельного законодательства.
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Договор аренды лесного участка: правовое регулирование, особенности составления
Ранее на территории действовал договорно-разрешительный порядок эксплуатации лесов на основе соглашений и лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов для снятия административных преград. На сегодняшний день ЛК РФ предусматривает договорный порядок эксплуатации лесных массивов через заключение соглашения на аренду.
Большая часть видов эксплуатации леса проводится после заключения договора на аренду лесного участка, который находится в ведении государства или муниципалитета, что значительно увеличивает позицию соглашения по аренде лесного участка.
После заключения соглашения относительно аренды участка леса, который расположен в ведении государства или административно-территориальной единицы, арендодатель обязан предоставить арендатору участок леса для достижения одной или нескольких целей, приведенных в статьях 25 и 72 ЛК РФ.
Исходя из части 3 статьи 71 ЛК РФ, соглашение об аренде является предметом положений об аренде, приведенных в ГК РФ, если это не противоречит ЛК РФ.
Замечание 1
Таким образом, ЛК РФ является приоритетом для исполнения обязательств и регулировании норм в сфере арендных отношений.
Правовое регулирование подобного соглашения в том числе осуществляется приказом Рослесхоза от 26.07.2011 №319 «Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка».
Срок заключения договора аренды
Одной из характеристик соглашения на аренду лесного участка является временный характер. В сравнении с ГК РФ, который предусматривает заключение соглашения без конкретного срока действия (статья 610), ЛК РФ требует наличие определенного срока в договоре. Этот срок устанавливается исходя из лесохозяйственного регламента (72 статья ЛК РФ) и имеет максимальный срок, допустимый к аренде леса.
Актуальный ЛК РФ определяет минимальный (10 лет) и максимальный срок (49 лет) действия арендного соглашения для предпринимательских целей. В этом случае тоже есть свои исключения, предусмотренные частью 3 статьи 72 ЛК РФ; в случае, если договор заключается для возведения и использования водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов, для переработки древесины или прочих лесных ресурсов, то минимальным сроком действия является 1 год.
Замечание 3
Аналогичный договор может быть заключен на срок действия до 49 лет при выполнении работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых, при строительстве, реконструкции и использовании линейных объектов, а также при заготовке древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43-46 ЛК РФ.
Случаи оформление договора без аукциона
Не всегда арендный договор заключается на основании конкурса. Муниципальные и государственные объекты лесного хозяйства могут сдаваться без аукциона, если:
- они необходимы для интенсивной разработки месторождений полезных ископаемых или для геологических мероприятий с целью изучения структуры земли (Пост. Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 161 «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду без проведения аукциона лесного участка, в том числе расположенного в резервных лесах, для выполнения изыскательских работ»);
- на этой территории строятся водохранилища;
- наделы нужны для ведения охотхозяйства или для пасеки;
- на участках возводятся электропроводящие линии, трубопроводы и прочие линейные объекты ЖКХ;
- на земле идет вырубка леса, заготовка древесины и пиломатериалов для указанных выше работ;
- на запрашиваемой территории стоит какое-либо здание (тогда арендный договор заключается с собственником дома).
После государственной регистрации договора аренды может начинать использовать свой участок, но исключительно в рамках условий соглашения.
Арендатор вправе осуществлять лесопользование в объемах, определенных договором аренды, строить пункты хранения, подъезды, дороги, сооружения. Он может также требовать замены участка либо его части, расширение территории с учетом корректировки арендной платы.
Арендатор, как и положено, приобретает преимущественное право аренды на новый срок. От арендатора требуют не нарушать условия соглашения (вовремя оплачивать арендную плату, использовать участок по назначению). В его обязанности также входит ведение работ безвредными для почвы способами, а также с соблюдением требований пожарной безопасности.
Он должен проводить лесовосстановительные мероприятия за свой счет на вырубках, а также в обязательном порядке согласовывать с государством прокладывание лесовозных дорог, постройку пунктов хранения древесины и другие мероприятия по обживанию территории.
Практические рекомендации и подводные камни
Договора аренды чаще всего долгосрочные. Прежде чем оформлять соглашение на срок до 49 лет стоит здраво оценить перспективы его использования и коммерческую выгоду. Возможно, имеет смысл заказать оценку участка у профессионалов.
Помните, что субаренда запрещена и избавиться от ненужного лесного надела будет довольно проблематично. В этом случае лучше оформлять аренду на короткий срок, а затем просто пролонгировать договор. Помните, что по закону госорган не вправе отказать арендатору, который не допускал нарушений и просит о продлении аренды.
Аренда лесных участков регулируется целым рядом нормативных актов, которые часто меняются. Зачастую для получения права на временное использование необходимо пройти аукцион наравне с другими претендентами. После этого заключается договор аренды максимальный срок, которого может достигать 49 лет.
Комментарий к статье 72 ЛК РФ
1. Комментируемая статья предусматривает особенности правовой конструкции договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Данный вид договора регламентирован как нормами ЛК РФ, так и ГК РФ.
Исходя из положений ч.1 комментируемой статьи, а также ст. 606 ГК РФ по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок во временное владение и пользование или во временное пользование для одной или нескольких целей, предусмотренных ст. 25 ЛК РФ.
Причем в соответствии со ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Сформулируем в самом общем виде особенности договора аренды лесного участка:
— объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
— объектом аренды могут быть лесные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ФЗ «О государственном земельном кадастре»);
— срок договора аренды определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом;
— срок договора аренды формулируется в соответствии с требованиями ч.3 ст. 72 ЛК РФ.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Так, в силу ст. 125 ГК РФ от имени РФ и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Причем предоставление в пределах земель лесного фонда лесных участков в аренду согласно ст. 83 ЛК РФ передается органам государственной власти субъектов РФ.
В силу правовой позиции, выраженной в п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13, по смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
При этом следует иметь в виду, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, так как по смыслу п.4 ст. 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.
Отметим, что в соответствии с п.2.5 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные или муниципальные учреждения, созданные государственными академиями наук и (или) подведомственные им учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не вправе:
— сдавать такие земельные участки в субаренду;
— передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам;
— отдавать арендные права в залог;
— вносить арендные права в качестве вкладов в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевых взносов в производственные кооперативы.
Следует также учитывать, что в соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Отметим, что в правоприменительной практике рассматривается вопрос о возможности предоставления в аренду одного лесного участка нескольким лицам для различных видов использования лесов. Так, в своем письме от 2 апреля 2008 года N МГ-03-28/2198 Федеральное агентство лесного хозяйства, рассмотрев обращение о возможности предоставления одного лесного участка в аренду нескольким лицам для различных видов его использования, пришло к выводу о том, что ЛК РФ не предусматривает возможности предоставлять один лесной участок для одного или нескольких видов использования лесов нескольким лесопользователям, а гражданским законодательством также не предусмотрена возможность заключения с различными лицами отдельных договоров аренды на один и тот же объект недвижимости. Таким образом, по мнению Рослесхоза, норма ч.2 ст. 25 ЛК РФ подразумевает предоставление лесного участка для одной или нескольких целей использования лесоводному арендатору.
Данный подход был также воспринят и судебной практикой (см. постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 марта 2010 года по делу N А70-8185/2009, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 апреля 2010 года по делу N А55-14946/2009).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 27 июля 2010 года N 2111/10 N А05-7607/2009 указано, что поскольку в силу ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, а ЛК РФ не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности, ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Как отмечено в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13, при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Таким образом, можно сделать вывод о правомерности заключения нескольких договоров аренды с разными лицами, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии различного использования этого участка.
Об определении арендной платы см. комментарий к ст. 73 ЛК РФ. Подробнее о процедуре заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности см. комментарий к ст. 74 ЛК РФ.
2. Частью 2 комментируемой статьи определены особенности объекта аренды. Общие положения об объекте аренды сформулированы ст. 607 ГК РФ. Отметим, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Продление договора аренды земельного участка без торгов в 2017 году
Арендодатель ФГУ «Сортавальский лесхоз» и ООО «Норд Интер Хауз-Э» в конце 2004 года заключили договор аренды участка леса на пять лет для целей заготовления древесины. Расчёт арендной платы производится арендодателем (уполномоченным органом) и фиксируется в приложении к договору аренды.
Уполномоченный орган извещает заявителя о своем согласии или отказе на предоставление аренды в течение двух дней после принятия решения. Само решение принимается в течение 30 дней с получения всех документов.
Лесной участок может быть передан органом государственной власти субъекта РФ в аренду только в случае, если он прошел кадастровый учет (часть 2 статьи 72, статья 92 ЛК РФ), что означает необходимость его предварительного проектирования и государственной регистрации.
Нюансы, которые следует учесть: срок аренды и переуступка прав
Договор аренды лесного участка может быть заключен только на определенный период времени. Такое ограничение срока действия установлено Лесным Кодексом в статье 72. Минимальный срок, на который может быть заключен договор, составляет один год. На этот срок заключается соглашение на аренду участка с целью проведения работ по эксплуатации или защите водных объектов.
Максимальный срок действия арендного договора, независимо от целей использования, составит сорок девять лет.
Наибольшее распространение имеет диапазон сроков от десяти до сорока девяти лет, если речь идет об использовании участка с целью заготовки леса.
Цели с указанием срока аренды участков рассмотрены подробно в статьях 36, 43-46, а также 73.1 данного нормативного акта.
Арендатор на протяжении всего срока действия договора может переуступить свои права другому физическому или юридическому лицу.
Однако реализована такая возможность может быть только в том случае, если она прямо зафиксирована в тексте договора. В этом случае арендатор обязан уведомить арендодателя о том, что он переуступает свои права третьему лицу. При этом сам он своих прав на эксплуатацию участка лишается. Переуступка может быть осуществлена лишь путем составления договора между арендатором и лицом, принимающим переуступленные права, с передачей одного экземпляра арендодателю. Составления нового договора между арендодателем и принявшим переуступленные права не потребуется.
Признаки договора долгосрочного лесопользования в лесозаготовках с позиции финансовой аренды
Признак |
Характеристика |
Признаки, позволяющие отнести аренду к финансовой |
|
Полнота прав |
Заготовка древесины и ведение лесного хозяйства |
Срок аренды |
Долгосрочное лесопользование с правом возобновления |
Право на |
Главным образом от заготовки древесины. После рубки |
Переход рисков |
Возможность потерь от снижения цен на круглые |
Ответственность |
Арендатор обязан вести лесное хозяйство на арендованной |
Признаки, не позволяющие отнести аренду к финансовой |
|
Наличие |
Лесные участки не обладают специфическими особенностями, |
Срок аренды |
Должен составлять значительную часть времени полезной |
Возможность |
Существуют ограничения. Возможна сдача в субаренду, |
Контроль над |
Принадлежит собственнику (государству), который |
Структура |
В структуре минимального размера арендных платежей в |
Учет финансовой аренды у арендатора по отечественным правилам и правилам МСФО (IAS) 17 «Аренда» представлен в табл. 4. К сфере действия МСФО (IAS) 17 не относится аренда лицензионных соглашений, связанных с авторскими правами, разведкой и использованием природных ресурсов. Данные, представленные в табл. 4, отражают существующие различия в подходах к учету арендных соглашений. Это, прежде всего, оценка активов и обязательств, структура арендных платежей, требования к раскрытию информации. Модель, применяемая в МСФО (IAS) 17, более приемлема для подготовки финансовой отчетности, так как ориентирована в первую очередь на интересы инвесторов, кредиторов и акционеров.
Учет финансовой аренды у арендатора
Российская практика |
МСФО (IAS) 17 "Аренда" |
I. Постановка объекта аренды на учет |
|
На баланс или за баланс в |
Только на баланс |
II. Первоначальная оценка актива |
|
Валовая сумма платежей по договору |
Справедливая стоимость арендованного |
III. Последующая оценка актива |
|
Одним из двух способов при учете на |
Одним из двух способов: |
IV. Первоначальная оценка обязательств по аренде |
|
Валовая сумма платежей за весь |
Справедливая стоимость арендованного |
V. Последующая оценка обязательств по аренде |
|
Платежи по аренде уменьшают |
Платежи по аренде уменьшают |
VI. Отражение актива в бухгалтерском балансе |
|
В зависимости от условий договора: |
Отчет о финансовом положении - |
VII. Отражение обязательств в бухгалтерском балансе |
|
В зависимости от условий договора: |
Отчет о финансовом положении в |
VIII. Отражение расходов по договору в Отчете о прибылях и убытках |
|
В разделе "Расходы по обычным видам |
В разделе "Расходы по обычным видам |
IX. Отражение в пояснительной записке |
|
В обязательном порядке подлежит |
Арендаторы должны раскрывать |
Авторами была сделана попытка применить к договору долгосрочной аренды лесного участка методику учета финансовой аренды.
1. Постановка объекта на учет.