Деньги в бетон: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Деньги в бетон: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.

Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?

К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?

Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.

Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.

Портрет инвестора в 2022. Кто будет формировать дальнейший спрос

Основной спрос по Москве и Санкт-Петербургу на складские помещения формировали маркетплейсы, представители онлайн-торговли, активность которых возросла после событий февраля 2022 года. Крупные сделки были у представителей интернет-площадок Wildberries, Ozon — строительство и аренда складских площадей в Москве и регионах.

В Москве спросом пользовались помещения под ТМЦ и dark store у продуктовых компаний. В Санкт-Петербурге также существенное количество сделок прошло с производственными компаниями.

Если говорить о перспективах на 2023 год, то скорее всего основной спрос останется за маркетплейсами в связи с расширением и переориентацией на товарные позиции более доступного сегмента.

Производственные компании продолжат активно развиваться и расширяться. Благодаря государственной программе импортозамещения и дефициту иностранных товаров производства на рынке будут появляться новые компании, что приведет росту спроса на производственно-складские помещения.

Наибольшей популярностью в 2022 году пользуются недорогие земельные участки без подряда, спрос на которые, по разным оценкам, вырос на 20–50%, что в сложившихся в настоящее время условиях вполне естественно:

• это наиболее доступный сегмент участков под ИЖС. Покупатель может самостоятельно выбирать проект и подрядчика;
• покупка земельного участка часто совершается в инвестиционных целях, при этом дом строится в течение нескольких сезонов;
• цены на стройматериалы стабилизировались, поэтому общий объем затрат на реализацию индивидуального строительства стал более прогнозируемым.

Однако строительство — это долгое и достаточно ответственное мероприятие, поэтому готовые дома по-прежнему востребованы. Процент потребителей из поколения Y (родившихся в 1984–2000 гг.) на рынке растет, а это зачастую люди, которые не хотят ждать и разбираться во всех тонкостях процесса. Специалисты отмечают значительный потенциал небольших и относительно недорогих загородных домов — перспектива получить все и сразу может стать весомым аргументом в пользу отказа от приобретения земельного участка, тем более что многие покупатели для оплаты загородного жилья продают квартиры, в которых жили до этого.

Лидеры по общей площади жилой застройки среди федеральных округов в 2021 году:

• ЦФО — 14 357 м², доля ИЖС составила 49%;
• ПФО — 10 636,5 м², 61%;
• ЮФО — 5 276,2 м², 56%.

В среднем по России доля объектов индивидуальной жилой застройки в общем объеме жилого строительства в период с 2019 по 2021 г. выросла с 46 до 53%. Динамика этого показателя по некоторым регионам приведена в таблице ниже.

Доля индивидуальной жилой застройки в общем объеме введенного жилья по некоторым регионам России, 2019–2021 гг.

Регион	2019	2020	2021
Московская область	47%	48%	63%
Ленинградская область	37%	50%	67%
Свердловская область	39%	44%	47%
Тюменская область	30%	38%	43%
Ростовская область	52%	49%	55%
Новосибирская область	31%	25%	30%
Воронежская область	41%	49%	53%
Самарская область	49%	66%	58%
Челябинская область	45%	44%	60%
Курская область	62%	63%	56%
Калужская область	59%	75%	66%
Тульская область	62%	47%	60%
Волгоградская область	46%	45%	49%
Республика Крым	73%	75%	61%
Краснодарский край	43%	46%	52%

Обзор земельного рынка Москвы и Московского региона

Земля по-прежнему остается хорошим вложением средств, однако увеличения ее стоимости, удовлетворяющей спекулянтов, в большинстве случаев нужно будет ждать несколько лет».ПредложениеОдна из двух составляющих китайского иероглифа, означающего слово «кризис», указывает на благоприятную возможность, содержащуюся в этом понятии. Среди открывающихся возможностей необходимо отметить появление на земельном рынке Москвы и Московской области выбора высоколиквидных участков. «Сегодня на рынке можно найти интересные участки, которые ни при каких условиях не продавались до кризиса, и по очень интересным ценам, – отмечает коммерческий директор компании RDI Group Андрей Васильев.

– Это хорошее время для выхода на рынок со стратегическими целями: когда еще представится такой шанс?

Через 2–3 года стоимость таких участков увеличится в три раза, а то и более, и в дальнейшем будет расти темпами, опережающим рынок в среднем за счет их отличного расположения».Впрочем, основную часть увеличившегося предложения составляют земли, не представляющие большого интереса для конечного потребителя. «В первую очередь собственники земли предлагают наименее ликвидные активы с меньшим потенциалом развития, например, земли сельхозназначения, – отмечает директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Полина Кондратенко. – При этом покупатели пока выжидают, когда на рынок будут выведены более привлекательные земли по низким ценам».

В то же время земли сельхозназначения, которые с начала кризиса заметно упали в цене, представляют собой выгодный объект для ленд-девелопмента.

«Если под ленд-девелопментом понимать инвестиционный бизнес, при котором компания покупает участок, например, сельскохозяйственной категории, чтобы перевести его в категорию «земли промышленности»

и продать как готовый объект, то такой бизнес сегодня не только не сворачивается, но, наоборот, развивается более активно, – рассказывает Ольга Кузякина. – Это очень хороший шанс для ленд-девелопера: сегодня есть возможность купить участки на хороших трассах на небольшом удалении от МКАД по очень привлекательной цене.

За пару лет, изменив категорию, можно получить привлекательный и востребованный рынком продукт». По словам Екатерины Каштановой, эксперта-аналитика отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, при наличии хорошего административного ресурса и деловых связей в районе приобретения земли процедура перевода не представляет больших сложностей.

«В таком случае сроки перевода земли могут оказаться недолгими – от 2 недель до 2 месяцев»

, – считает г-жа Каштанова.

По данным Blackwood, во второй половине 2008 года увеличилось предложение участков, расположенных по южным направлениям Московской области: Симферопольскому, Варшавскому, Каширскому.

«Это связано с реализуемыми планами правительства по улучшению транспортной инфраструктуры по этим направлениям, – говорит Константин Ковалев. – Однако кризис замедлил освоение девелоперами этих направлений. Традиционно значительная часть предложения земельного

Военную ипотеку может ждать переформатирование

Отдельной и довольно обширной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Государство выделяет значительные ассигнования на довольствие военнослужащих, и со временем эти средства будут перетекать на рынок жилья.

Механизм военной ипотеки может быть перестроен — он станет более доступным, простым и привлекательным. Этого можно достичь через существенное снижение ипотечной ставки. В связи с планами увеличения численности армии, государство может запустить программу жилищного строительства, ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли в 2023 и последующих годах.

Этажность новостроек увеличится

Тренд на строительство небоскребов в Москве будет усиливаться. За 2022 год общая площадь строящихся небоскребов (зданий от 100 метров) увеличилась на 18%. Повышение этажности — это один из способов усиления коммерческой эффективности проекта без ущерба для площади квартир и общего качества строительства. При этом высотки востребованы благодаря видовым квартирам, большому объему собственной инфраструктуры и просторным прилегающим территориям. Все эти факторы будут влиять на увеличение числа небоскребов на рынке новостроек Москвы.

«В целом предпосылки развития рынка новостроек в 2023 году позитивные, — комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании „Метриум“. — Растущий объем предложения восстановит баланс между интересами покупателей и продавцов новостроек, что поможет обуздать цены. Государственная поддержка гарантирует определенный уровень спроса, который не допустит кризис на рынке. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность появления „черных лебедей“, не связанных непосредственно с отраслью. Именно они и создают наибольшие риски в наступающем году».

Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.

• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.

• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.

Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости

В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.

В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.

С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.

Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».

Рынок торговой недвижимости

По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.

В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:

1. KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);

2. GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);

3. «Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).

10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.

Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России

	2018	2019	6 мес. 2019	2020	6 мес. 2020	6 мес. 2021
Общее предложение торговых площадей в России, млн м2	27,6	28,2	27,9	28,9	28,4	29,2
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2	576	558	200,3	655	218,2	405,2
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб)	16,9	17,2	17	17,3	17,2	17,7
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб)	363	313	95,3	144,2	0	313,9
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб)	20	13	4	3	0	6
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек	189	193	190	197	194	200

Постепенное вымывание с рынка мелких игроков

Если говорить в масштабах страны, то наиболее значимым фактором стало решение на федеральном уровне об изменении порядка финансирования строительства жилых новостроек. Введенная в середине 2019 г. система эскроу-счетов, направленная на защиту интересов будущих жильцов, одновременно показала, что подобная схема не позволяет браться за новые объекты мелким застройщикам. Собственных средств для вложения на первоначальном этапе строительства у них нет или недостаточно, а кредиты коммерческих банков либо «съедят» значительную часть потенциальной прибыли, либо просто недоступны.

Банку проще поддержать финансово крупного девелопера, чем случайную компанию без репутации с неясными перспективами. И, как показывает практика и количество «недостроев» по всей стране, эти опасения не беспочвенны. Пусть даже проблемы в основном образовались при прежней системе долевого участия, но, даже если исключить мошеннические схемы, они явно демонстрируют, что мелкий застройщик не всегда способен адекватно оценить и распределить свои силы и возможности, просчитать финансовые перспективы и предусмотреть возможные риски.

Если говорить о Москве, то вымыванию мелких компаний здесь способствовало также стратегическое решение о снижении плотности жилой застройки. В итоге «точечные» объекты практически могут уйти в прошлое, а большую площадку городским властям проще отдать «в одни руки» под комплексную застройку, чем дробить на мелкие кусочки, осложняя контроль и умножая риски. Тем более, что единый крупный девелопер способен лучше организовать работы, спланировать подъездные пути, в каких-то случаях установить непосредственно на площадке некоторые вспомогательные производства, вести работы параллельно на нескольких объектах с одновременным их вводом, разбивая таким образом масштабные проекты на этапы, и т.д. А мелкая компания в этом случае может рассчитывать максимум на подряды по возведению отдельных небольших объектов в рамках большой стройки под крылом крупного девелопера. Поэтому закономерным итогом 2020г. стало сокращение числа мелких застройщиков примерно на 30-40%.

Именно поэтому, чтобы избежать монополизации строительного рынка в 2021 г. федеральные власти заговорили о необходимости и намерении разработать государственную программу поддержки небольших строительных компаний.

Но на сегодняшний день размеры участков, приобретаемых под жилую застройку крупными девелоперами, значительно выросли. Счет идет уже не на гектары, а на десятки, а иногда и сотни гектаров земли. Так, по сообщению газеты «Ведомости» от 3 февраля 2020 г., группа компаний «Самолет» приобрела 87,7 га земли на Варшавском шоссе вблизи Подольска, что подтвердил представитель девелопера. После объединения этого участка с еще тремя в Рязановском, Остафьево и Алхимово их общая площадь составит 580 га. Такие масштабы соответственно позволяют увеличивать горизонты планирования. В данном случае это 15 лет и ориентировочно 170 млрд. руб. Результатом должно стать образование полноценного кластера внушительных размеров, включающего в себя помимо 2,3 млн кв. м жилья необходимую коммерческую недвижимость и инфраструктуру.

Однако даже столь масштабный проект составляет менее 20% общего инвестиционного портфеля одного из крупнейших столичных девелоперов. Его же сделка по приобретению 5 га под ЖК «Рябиновый парк» (между ул. Рябиновой и двумя шоссе – Можайским и Аминьевским) стала крупнейшей в 2020 г. в денежном выражении. По данным «Интерфакса» до половины этого участка займут детсад и школа, а остальное – жилая застройка общей площадью до 130 тыс. кв. м.

Стимулирование расширения Москвы в новых границах

Загруженность центра Москвы, в том числе транспортная, давно признана проблемой, но прежние меры, предпринимаемые городскими властями, не позволяли решать ее радикально. Пока не было принято опять же стратегическое решение вывести некоторые федеральные структуры «за пределы Садового кольца» и даже дальше, за МКАД. Первый опыт с переездом в Санкт-Петербург Конституционного суда показал, что географическая близость к Кремлю (или удаленность) при современных коммуникациях на качестве работы никак не отражается. Более того, многим структурам в исторических зданиях центра Москвы уже явно тесно, а сами здания при всей их культурной ценности, морально устарели.

Однако задача переезда федеральных ведомств за город неизбежно влечет за собой необходимость создания на новом месте полноценных условий не только для работы, но и для жизни сотрудников этих структур, обслуживающего персонала, членов их семей. Необходим не просто полноценный, но и современный, как раньше говорили «соцкультбыт». Главным образом инженерное обеспечение и транспортная доступность новых районов. Здесь основную роль играет уже решение городских властей об активном развитии дорожной сети, включая эстакады и многоуровневые узлы (позволяющие перемещаться, минуя МКАД), а также всех видов городского транспорта, включая новые станции и ветки метро, железнодорожные перегоны и т.п.

В таких условиях найдется достаточно желающих переехать из центра мегаполиса поближе к природе с сохранением всех прав и привилегий жителей столицы. Соответственно жилая застройка новых районов станет поистине массовой.

Именно по этой причине в соответствии с генпланом развития Москвы на 20 лет, принятым в 2005 г., запланировано благоустроить окраины и увеличить площадь столицы в 2,4 раза за счет подмосковных территорий с созданием новых крупных административных округов.

В будущем Москва начнет расширяться на юг и восток, но начался процесс с юго-западного направления, где, например, ПИК, по данным «Ведомостей», намерен развивать сразу 2 большие площадки, – около 150 га общей площади.

Грандиозный проект, получивший название Новая Москва, естественным образом привлек внимание самых серьезных московских инвесторов. В результате именно на этих территориях в 2020 г. совершались крупнейшие сделки по приобретению земли под комплексную жилую застройку с созданием с одной стороны новых современных технологичных рабочих мест, а с другой – максимально экологичных условий жизни с благоустроенными общественными пространствами и живописными зелеными зонами отдыха.

Вот лишь несколько примеров таких сделок:

1. Группа компаний «Самолет» приобрела участок в 165 га по Киевскому шоссе в 15 км от МКАД. Поэтапно к 2040 г. здесь должны появиться около 1,3 млн. кв. м жилья, детские сады на 6,2 тыс. и школа на 2,7 тыс. человек. Плюс помещения для бизнеса. Размер инвестиций этого девелопера в Новомосковский административный округ – 100 млрд. руб. Срок окончательной реализации – 2040 г.
2. В апреле 2020 г. «Главстрой» начал возведение первого из 37 жилых корпусов ЖК «Героев» в подмосковной Балашихе. На площади 90 га помимо жилых домов общей площадью около 1,5 млн. кв. м расположатся 2 поликлиники, 5 детсадов, 3 школы и т.п. Первые дома планируются к сдаче в конце 2021 г., последние – к середине 2029. Под этот проект Банк ДОМ.РФ весной 2020 г. в рамках проектного финансирования открыл компании кредитную линию на сумму 47,8 млрд. руб.
3. В обмен на обещание достроить 2 «чужих» проблемных подмосковных ЖК, замороженных еще в 2013 и 2016 гг., группе компаний «Инград» были предоставлены 60 га в районе Мытищ, где в течение 10 лет планируется возвести 550 тыс. кв. м жилья со всей необходимой инфраструктурой от паркингов до физкультурно-оздоровительного центра, от нескольких школ и детсадов до поликлиники и торгового центра. Сумма инвестиций – 60,5 млрд. руб.

Кто покупал землю под застройку в Москве в 2021 году. Обзор сделок

Стоит отметить, что по факту в анализируемом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2021 года их должно стать 53).

Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и продажу без коммуникаций.

Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистического инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуникациями и исходно-разрешительной документацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент.

Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи.

В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади.

В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).

10 декабря 2021 года Ажиотажный спрос на жилье в последние месяцы связан с завершением периода падения ипотечных ставок и выходом на рынок обладателей долларовых сбережений, испугавшихся введения санкций в отношении российских госбанков. Однако данные факторы носят кратковременный характер, а искусственная стимуляция покупательской активности в условиях стагнации доходов населения всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.

Средняя цена квадратного метра осталась на прежнем уровне.

По данным «Метриум», по итогам I квартала 2021 года на рынке загородной недвижимости московского региона было представлено 37 поселков с общим объемом предложения порядка 710 домовладений.

По сравнению с предыдущим кварталом значение снизилось на 7,7%, что обусловлено вымыванием наиболее ликвидных лотов и низкой девелоперской активностью.

Надо отметить, что динамика доходов населения совсем не располагает к столь значительному росту покупательской активности. По данным Мосгорстата, за I полугодие 2021 г. доходы москвичей снизились на 0,6% к аналогичному периоду 2021 г., в июле – выросли на 7,3%, а в августе и сентябре – вновь упали, на 9% и 7,3% соответственно.

В этой полосе Ильинское и Домодедовское шоссе по-прежнему остаются лидерами по цене – от 1 500 до 20 000 у.е. В этих направлениях много зеленых зон с курортными и санаторными базами, домами отдыха. Для жизни в живописной, экологически чистой местности придется выложить немалые суммы.

Оценка недвижимости — это Что такое Оценка недвижимости Оценка стоимости недвижимости процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

Экспресс-оценка рыночной стоимости квартиры онлайн в Оценка земельных участков Рынок земли достаточно сложен, и профессиональная оценка земельных участков в Сколько действует отчет Экспертиза в Краснодаре — независимая экспертиза и оценка Судебная экспертиза.

Этап 4 – с начала 2015 года и по настоящее время – можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет.

Нужно вкладывать в землю, так как просто держать ее на балансе достаточно затратное дело. Вдобавок к этому законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению.

При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Похожие записи:

• Все о «дембельской» зарплате в 2023 г.
• Как написать жалобу в прокуратуру на бездействие следователя
• Что делать предпринимателю при отзыве лицензии у банка